Las partes que intervienen en un contrato asumen obligaciones que deben ser cumplidas en el mismo momento del pacto o en el tiempo que los contratantes acuerden.

En lo que atañe al contrato de compraventa, el cual transmite el derecho de propiedad desde el mismo instante en que comprador y vendedor otorgan sus respectivos consentimientos en cuanto a la cosa y el precio, así lo establece el artículo 1583 del Código Civil, las acciones tendentes a su cumplimiento o a la resolución del contrato son personales, es decir, se toma en cuenta la persona del contratante para delimitar la competencia del tribunal que debe conocer una u otra acción en justicia.

El asunto se complica para determinar la competencia, y es precisamente el objeto de este escrito, cuando se trata de una promesa de compraventa que recae sobre un inmueble registrado, es decir, un contrato que aunque equivale a venta, así lo afirma el artículo 1589 del Código Civil, todavía está a expensa de que las partes envueltas en él cumplan ciertas obligaciones para que se configure definitivamente y pueda ser real y efectivamente ejecutado en la forma que lo establece la Ley 108-05 Sobre Registro Inmobiliario.

En ocasiones se apodera a la jurisdicción inmobiliaria exigiendo del vendedor, por ejemplo, cumplir con la obligación de entregar el certificado de título que ampara el derecho de propiedad del inmueble afectado con la promesa de compraventa, justificando la competencia del referido órgano jurisdiccional el que así actúa, esencialmente, en que el objeto de la convención recae sobre un inmueble registrado.

Otros, contrario a la postura anterior, entienden que la competencia es compatible con la jurisdicción civil, por tratarse, en principio, de una exigencia que pretende el cumplimiento de una obligación personal, en este caso, la obligación de entrega, independientemente que se trate de un inmueble registrado.

La Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia, a propósito de lo descrito más arriba ha dicho: “El tribunal civil es competente -no el tribunal de tierras- cuando lo que se persigue es verificar el incumplimiento contractual incurrido por una parte respecto a la realización de determinadas obligaciones, el cual tendría como sanción la transferencia de ciertas porciones de terreno a favor de la parte que resulta perjudicada por el incumplimiento.

Se trata de una acción personal que persigue la comprobación de la responsabilidad contractual de una de las partes y, como penalidad, la transferencia de un determinado inmueble, asunto de la exclusiva competencia de los tribunales ordinarios” (sent. núm. 7, 10 de mayo de 2006).