Nueva Ley de Alquileres a espera de ser promulgada

Santo Domingo.- Todavía a la espera de que el Poder Ejecutivo promulgue u observe la Ley de Alquileres y Desahucios validada por el Congreso Nacional, conviene hacer un desglose de los puntos principales de la iniciativa de autoría de Alfredo Pacheco.

De ser promulgada, la pieza sustituiría normas dispersas y desactualizadas, con el objetivo de ofrecer mayor seguridad jurídica y equilibrar las relaciones entre propietarios e inquilinos.

Objetivo y alcance ley alquileres

La ley regula el alquiler de bienes inmuebles destinados a vivienda, comercio o actividades sin fines de lucro, con aplicación en todo el territorio nacional.

Quedan fuera de su alcance las fincas rurales, pensiones y hospedajes, parques y empresas de zonas francas, alquileres turísticos de hasta 90 días, bienes del Estado y actividades comerciales regidas por leyes especiales.

Entre sus propósitos, la normativa busca incentivar la inversión inmobiliaria pública y privada, nacional y extranjera, en proyectos de alquiler sostenible; reducir el déficit habitacional; y crear un marco moderno que fortalezca la equidad en las relaciones contractuales.

La nueva ley detalla las cláusulas mínimas que debe contener un contrato de arrendamiento: datos completos de las partes, descripción del inmueble, uso específico, precio y forma de pago, duración, fecha de término y dirección para notificaciones.

Para inmuebles destinados a vivienda, el depósito de garantía no podrá superar dos meses de renta, mientras que en comercios o entidades sin fines de lucro este monto será el que acuerden las partes.
El contrato podrá incluir cláusulas de opción de compra y, en el caso de alquileres comerciales o de asociaciones, se podrá pactar la resolución de conflictos por vía arbitral.

Límites a reajustes y plazos mínimos

Uno de los puntos más relevantes es la limitación de los incrementos en la renta de vivienda, que no podrán superar el 10 % anual si no existe un acuerdo expreso diferente.

En contratos verbales, el plazo mínimo será de un año para viviendas y dos para locales comerciales o actividades sin fines de lucro.

Los plazos de preaviso para terminar un contrato son de 90 días en vivienda y 180 días en comercio, antes de la llegada del término pactado.

La ley fomenta la transparencia estableciendo que el contrato podrá registrarse en la Oficina de Registro Civil y Conservaduría de Hipotecas del ayuntamiento correspondiente, haciéndolo oponible a terceros.
El depósito de garantía, además, podrá colocarse en el Banco de Reservas o en el Banco Agrícola, generando intereses a favor del inquilino hasta su devolución.

El arrendador deberá devolver la garantía dentro de cinco días tras la entrega del inmueble, salvo que existan daños que justifiquen retenciones parciales, las cuales deberán notificarse por escrito con evidencias.

Obligaciones y derechos de las partes

El arrendador está obligado a entregar el inmueble en buen estado, garantizar el uso pacífico durante todo el contrato y efectuar las reparaciones necesarias sin aumentar la renta por ello.

También debe respetar el destino pactado del inmueble y abstenerse de publicidad discriminatoria en las ofertas de alquiler.

El inquilino, por su parte, debe pagar puntualmente la renta, conservar el inmueble en buen estado, no realizar modificaciones sin autorización, devolverlo en las mismas condiciones y avisar de cualquier daño grave o vicio oculto. Además, no podrá subarrendarlo sin permiso escrito del propietario.

En materia procesal, la ley distingue entre contratos de vivienda, cuya competencia recae en los juzgados de paz, y contratos comerciales o sin fines de lucro, a cargo de los juzgados de primera instancia.

En casos de falta de pago, los procesos tendrán carácter sumario y deberán resolverse en un máximo de dos audiencias, salvo que el juez disponga una tercera. Antes de presentar la demanda, la parte interesada debe intimar a la otra para cumplir sus obligaciones en un plazo de diez días.

En demandas por llegada del término del contrato, el preaviso se mantiene en los 90 días para vivienda y 180 días para comercios.

Ejecución de sentencias y protección policial
La ejecución de las sentencias contará con el apoyo de la Dirección Central de la Policía de Protección Judicial, que deberá asignar agentes en un máximo de cinco días tras la solicitud. El alguacil encargado del desalojo tendrá la obligación de inventariar y trasladar los bienes del inquilino desalojado a un lugar seguro, bajo constancia formal.

El incumplimiento de estos protocolos podrá acarrear sanciones disciplinarias para los agentes o funcionarios involucrados.

Sanciones y desalojos ilegales

La ley sanciona la ejecución de desalojos sin cumplir las formalidades, en coordinación con lo establecido en la Ley 396-19 sobre el otorgamiento de fuerza pública. También tipifica como ejercicio temerario el abuso de las vías judiciales, facultando al tribunal a denunciar actuaciones irregulares de abogados y alguaciles a las autoridades correspondientes.

En su capítulo final, la norma otorga un plazo de tres meses al Consejo del Poder Judicial para implementar el reglamento de protección a jueces y oficiales de fe pública durante los desalojos.

Además, establece que los procesos judiciales en curso continuarán bajo las leyes anteriores hasta su conclusión.

La nueva ley deroga la Ley 4314 de 1955 y sus modificaciones, así como el Decreto 4807 de 1959 sobre control de alquileres y cualquier otra disposición que se oponga a su contenido.

Con esta reforma, la República Dominicana moderniza un área que durante décadas estuvo regida por disposiciones fragmentadas y desactualizadas.

Su entrada en vigencia se producirá una vez sea promulgada y publicada, abriendo un nuevo capítulo en la regulación de la vivienda y los espacios comerciales en el país.