Análisis dogmático y procesal sobre la naturaleza jurídica del fondo de comercio y el punto comercial en la República Dominicana a partir de la jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia.
El estudio delimita los elementos constitutivos de la propiedad comercial —con especial énfasis en la clientela— y examina la rigurosa carga probatoria que asume el inquilino cuando actúa como demandante reconvencional frente a una acción principal de desalojo o resiliación por parte del propietario del inmueble.
En el dinámico escenario del comercio dominicano, persiste una arraigada creencia de que la mera permanencia prolongada en un local arrendado otorga de manera automática un derecho económico indiscutible sobre el denominado punto comercial.
Esta errónea percepción suele detonar complejos litigios cuando el propietario del inmueble decide poner fin a la relación contractual mediante una demanda en desalojo o resiliación.
Para arrojar luz definitiva sobre esta problemática, la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia dictó la sentencia de fecha 24 de febrero de 2021, bajo la ponencia de la magistrada Pilar Jiménez Ortiz, la cual fija con rigurosidad científica los linderos entre el derecho de propiedad inmobiliaria y las pretensiones de la propiedad comercial incorporal.
Para abordar técnicamente este conflicto, resulta imperativo delimitar conceptualmente qué es un punto comercial o fondo de comercio y cómo se constituye en nuestra República, donde carece de una regulación orgánica legislativa detallada.
La jurisprudencia de nuestra alta corte lo define como un conjunto de fuerzas productivas, derechos y cosas que se presenta como un organismo con perfecta unidad por los fines a los que atiende, orientados de forma exclusiva a la obtención de beneficios económicos en el orden comercial o industrial.
No estamos ante una simple infraestructura física, sino ante un conglomerado de bienes muebles, corporales e incorporales, destinados a la explotación de un negocio.
Su formación y nacimiento jurídico no dependen del capricho de los años, sino de la agrupación y articulación sistemática de elementos distintivos muy específicos: el nombre comercial, el renombre, las patentes de invención, las marcas de fábrica, las materias primas, las mercaderías y el derecho a la locación.
Sin embargo, todos estos componentes carecen de valor real si falta el pilar fundamental que da vida y fomento sostenible a cualquier fondo de comercio: la clientela.
El cliente, desde la óptica strictly jurídica y comercial, no es simplemente un visitante esporádico ni un transeúnte ocasional; es el elemento intangible y el activo principal que define la existencia misma del negocio.
La constitución de un punto comercial exige que el comerciante logre cautivar, consolidar y mantener una corriente de clientes que prefiera sus servicios o productos debido a su gestión, calidad y reputación.
Por tal razón, la Suprema Corte de Justicia ha established con meridiana claridad que no basta con demostrar que se tienen años acumulados manejando un local.
El factor determinante que el inquilino debe acreditar ante los tribunales es que esa permanencia en el tiempo representó un aporte eficaz y directo que estimuló la afluencia y fidelidad de esa clientela, diferenciándola del flujo natural de personas que atrae la ubicación geográfica por sí misma.
Cuando el propietario de un local comercial decide iniciar una demanda principal en desalojo o resiliación de contrato por la llegada del término o por falta de pago, el inquilino que pretende el reconocimiento del valor de su negocio suele asumir el papel de demandante reconvencional.
La demanda reconvencional no es más que una contraofensiva procesal, una acción independiente mediante la cual el demandado aprovecha el mismo proceso para reclamar judicialmente un derecho propio frente a su demandante original. No obstante, asumir este rol activo transforma radicalmente su posición probatoria en el tribunal.
Bajo el amparo de la máxima tradicional consagrada en el artículo 1315 del Código Civil, el que reclama la ejecución de una obligación debe probarla. Por consiguiente, al demandar reconvencionalmente el pago de un punto comercial, sobre el inquilino recae por entero la carga de la prueba.
El comerciante que pretende una indemnización económica debe demostrar, con facturaciones contables formales, registros de marca, estados financieros y auditorías de flujo, que efectivamente creó y consolidó ese activo inmaterial.
No puede pretender el demandante reconvencional que una medida de peritaje o tasación supla sus deficiencias probatorias, puesto que los peritos judiciales están instituidos para valorar económicamente un bien cuya existencia legal ya ha sido previamente demostrada y establecida por las partes en los debates del juicio.
Todo esto nos conduce a analizar un aspecto crítico de los negocios inmobiliarios: la profunda diferencia que existe entre un contrato de alquiler común y un contrato de fondo de comercio.
En el contrato de arrendamiento inmobiliario común o de local comercial, el propietario cede única y exclusivamente el uso y goce de un espacio físico inanimado, una estructura de paredes y techo para que el inquilino instale allí su propia actividad económica desde cero.
Por el contrario, el contrato de fondo de comercio, o arrendamiento de industria, implica que el propietario entrega al arrendatario un negocio ya en marcha, un organismo perfectamente estructurado y vivo que ya cuenta con sus maquinarias, sus permisos comerciales, su nombre y, sobre todo, su propia clientela activa, a cambio de una regalía o canon especial.
En la práctica jurídica dominicana, cuando se firma un contrato de alquiler común de local comercial, las partes contratantes deben ser sumamente precavidas y estipular explícitamente en el cuerpo del documento todo lo relativo al destino de las mejoras intangibles y al punto comercial al momento de la entrega del inmueble.
A falta de un pacto escrito que reconozca explícitamente este derecho al inquilino, las posibilidades de éxito de una demanda reconvencional frente al propietario se reducen drásticamente, pues el ordenamiento jurídico protege el derecho de propiedad inmobiliaria frente a pretensiones basadas únicamente en presunciones o en el transcurso pasivo de las décadas.
En conclusión, la lección procesal y corporativa que nos deja la jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia es que el punto comercial no es un derecho que se adquiere por usucapión o por el paso de los años de ocupación. El éxito de cualquier reclamación en los tribunales dominicanos dependerá siempre de la debida construcción estratégica de la prueba documental antes de iniciar las acciones litigiosas.
Tanto para los propietarios que buscan blindar su patrimonio inmobiliario de contingencias imprevistas, como para los comerciantes e inversionistas que necesitan asegurar el retorno de su capital invertido en el prestigio de un establecimiento, fondo de comercio o punto comercial.
Contacto con el autor: Tel: 829-858-2808 / Correo: dr.eduardotavarez@hotmail.com
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