¿Puede un propietario desalojar a un inquilino por falta de pago? Esto establece el procedimiento legal
- Aunque el arrendador haya iniciado el proceso correspondiente ante el Banco Agrícola y presentado la demanda civil ante el Juzgado de Paz de la jurisdicción donde se encuentra el inmueble, el inquilino conserva la posibilidad de ponerse al día con el pago de las rentas vencidas hasta el momento en que se conozca la audiencia.
Santo Domingo.- El incumplimiento en el pago mensual del alquiler puede contemplar el desalojo del inquilino, pero no habilita al propietario a recurrir a medidas arbitrarias para recuperar el inmueble. La realización de desalojos al margen del procedimiento establecido despierta cuestionamientos sobre las vías legales que debe agotar el arrendador y las garantías que protegen al inquilino durante este proceso.
El procedimiento legal para realizar un desalojo por falta de pago debe estar encabezado, a pena de inadmisibilidad, por una certificación del Banco Agrícola que conste que el inquilino no ha depositado allí los valores correspondientes al alquiler, según explicó el abogado experto en derecho administrativo y procedimiento civil, Jonathan del Rosario.
Luego de la certificación, sostuvo el jurista, se interpone una demanda civil que fusiona el cobro de los alquileres vencidos, la rescisión del contrato de inquilinato y el desalojo por ante el Juzgado de Paz de la jurisdicción del inmueble, donde el enrolamiento de la causa vale citación y se notifica con un plazo de un día franco.
Oportunidad de pago (sobreseimiento)
Aunque el arrendador haya iniciado el proceso correspondiente ante el Banco Agrícola y presentado la demanda civil ante el Juzgado de Paz de la jurisdicción donde se encuentra el inmueble, el inquilino conserva la posibilidad de ponerse al día con el pago de las rentas vencidas hasta el momento en que se conozca la audiencia.
"El inquilino tiene la oportunidad de cubrir la totalidad de la suma adeudada más los gastos legales hasta el mismo momento en que deba conocerse la audiencia. Si realiza el pago o lo deposita en consignación en el Banco Agrícola a favor del propietario, el juez tiene la obligación de sobreseer (suspender definitivamente) la acción de desalojo", aclaró el profesional del derecho.
Sin embargo, Del Rosario indicó que, si surge alguna contestación o disputa seria sobre la validez o existencia misma del contrato de alquiler, el Juzgado de Paz queda desapoderado inmediatamente y debe remitir las partes ante el Tribunal de Primera Instancia.
Cláusulas con doble sentido
En el derecho civil dominicano, los contratos se interpretan indagando la intención de las partes, más que el sentido literal de sus palabras.
Cuando una cláusula es susceptible de un doble sentido, indicó el profesional en derecho administrativo, debe ser entendida en aquel que pueda producir algún efecto útil.
Además, precisó que, en el caso de términos ambiguos, el artículo 1159 del Código Civil establece que estos deben interpretarse de acuerdo con el uso y costumbre del lugar donde el contrato fue otorgado.
"La regla definitiva frente a la ambigüedad o la duda la establece el artículo 1162: en caso de duda, la convención se interpreta en contra del que haya estipulado (el propietario, quien generalmente redacta e impone las condiciones) y a favor del que haya contraído la obligación (el inquilino)", argumentó.
Documentos y comprobantes que deben conservar ambas partes
Al establecer un acuerdo contractual, tanto el arrendador como el arrendatario deben conservar documentos y comprobantes de pago que justifiquen los procedimientos que contemplan sus compromisos.
Si existe un contrato de alquiler escrito, Del Rosario manifestó que cada una de las partes debe conservarlo para comprobar los términos y el destino previsto del inmueble.
Otro documento indispensable, agregó, es el recibo original o certificado de depósito del Banco Agrícola, el cual demuestra que se realizó el depósito de garantía exigido por la Ley No. 4314 (documento que la ley exige depositar junto con cualquier demanda posterior).
Los recibos de pago de los alquileres mensuales para acreditar la secuencia de los pagos en caso de reclamos de cobro compulsivo, los actos de alguacil de oferta real de pago y los recibos de consignación del Banco Agrícola, si se ha pagado mediante este método de liberación de deuda, son otros documentos que, advirtió el jurista, ambas partes también deben poseer.
