SANTO DOMINGO.-Claudio Lantigua, un cocinero que trabajaba para una cadena de hoteles en la zona de Macao, Denny Rojas, una empleada de banca de loterías y que reside en Higuey y Masiel Roque, colaboradora de un taller automotriz en Santo Domingo, tienen en común el haber sido suspendidos de sus trabajos y tener que seguir pagando un alquiler de vivienda.
Si bien es cierto que los inquilinos representan la parte más vulnerable en el contrato arrendatario-inquilino, ¿quién o qué figura legal protege al dueño?.
“Mi temor es que me las desbaraten (las casas)¨, dice Verónica Mercedes, residente de La Romana que tras mucho esfuerzo ha logrado poner en alquiler algunas viviendas.
La experiencia le indica que muchos inquilinos viven los depósitos y luego (en el mejor de los casos) se mudan sin responsabilizarse por los daños causados al inmueble.
Hay más, muchos arrendatarios dependen del pago para subsistir y otros saldan mensualmente un préstamo hipotecario.
Y tanto las condiciones legales como las excepcionales causadas por el Coronavirus se inclinan más a proteger al usuario de la vivienda y a generar interrogantes que, sumadas a la desinformación y la descontextualización (algunos han creído que al igual que en otros países de la región en República Dominicana se ha exonerado el cobro de alquiler), dejan un sabor amargo de incertidumbre.
EL DÍA consultó al jurista Juan José Eusebio quien se desempeña como abogado litigante y catedrático universitario sobre algunas de estas cuestiones.
Los pagos de alquiler ¿han sido suspendidos?
No, aún no se ha tomado ninguna disposición en ese sentido en el país. Quizá en otro país haya sucedido y por la difusión en las redes mucha gente se confunde y cree que en RD también se han suspendido pero hasta el día de hoy no existe ninguna disposición legal en tal sentido.
2- Qué procede legalmente en el caso de aquellas personas que fruto de una suspensión laboral no pueden pagar sus alquileres?
Los tribunales están cerrados actualmente salvo los juzgados de atención permanente, por lo que ningún proceso de desalojo por falta de pago puede ser realizado durante el período de emergencia. Lo ideal sería que una vez transcurrido el estado de emergencia trate de ponerse al día. En caso de ser llevado a un tribunal mediante demanda en desalojo, podría invocar en su favor el caso de fuerza mayor, que exime a una persona de cumplir con una obligación de manera temporal y a nuestro criterio particular la situación generada por el coronavirus entra en la categoría de fuerza mayor capaz de eximir temporalmente de ciertas obligaciones. Sin embargo, esto debe ser ponderado por los jueces de forma particular.
3- ¿Cuál es la función de los depósitos?
Los depósitos son una garantía del propietario para que una vez termina el contrato de alquiler y el inquilino se muda, en caso de haber dejado daños a la vivienda, estos depósitos se utilizan para la reparación. De no haber ningún daño por parte del inquilino, estos depósitos le deben ser devueltos.
Sin embargo pasa con frecuencia que por acuerdo entre las partes el inquilino podría «vivir» los depósitos en el inmueble dejando de pagar el alquiler y así al mudarse el propietario no tiene que devolver los depósitos. Son acuerdos no escritos entre las partes por lo general.
4- ¿Qué procedería judicialmente luego de que todo esto concluya?
Si alguien genero deudas a raíz de la crisis y no pudo pagar, es muy probable que sea demandado en cobro de pesos, en tal caso podría alegar ante el juez la figura del Caso de Fuerza mayor. Se espera que haya miles de demandas originadas por falta de cumplimiento de obligaciones a raíz de la crisis. Estoy seguro que los tribunales y las altas cortes determinarán eximir en muchos casos la responsabilidad temporal durante el período de la crisis dada la. situación de fuerza mayor.
5- En el caso de las deudas acumuladas por la crisis específicamente en el pago de los alquileres, ¿se suspenderían?
Legalmente no se suspenden a menos que una ley o disposición legal lo estipule lo cual no ha ocurrido hasta hoy, pero como hemos dicho en caso de ser de nadado s en cobro de pesos y rescisión de contrato, el deudor puede alegar en su favor la Figura Jurídica de la Fuerza Mayor, que se refiere a una circunstancia que imposibilita al deudor a cumplir su obligación, pero la jurisprudencia ha establecido tres condiciones para que se configure esta situación: exterioridad, imprevisibilidad, e irresistibilidad, es decir algo que viene del exterior de las partes del contrato, algo que no se pudo prever, y algo que no se podía evitar. En el caso de la Pandemia se cumplen claramente estas tres condiciones. Claro que está figura en caso de ser acogida por un juez solo sería temporal, por el tiempo que duro la crisis o estado de emergencia.
6- Qué deben tomar en cuenta tanto los arrendatarios como los inquilinos en esta crisis?
Esta situación demanda conciencia y solidaridad de todas las partes. Hay propietarios que voluntariamente han perdonado los alquileres por un periodo de dos o 3 meses. En caso de que no se haga voluntariamente, el propietario debe ser consciente de la situación de crisis y dar oportunidad al inquilino de ponerse al día en un tiempo prudente. De no ser así, es decir de haber un acuerdo basado en la conciencia y la solidaridad, el caso terminará en los tribunales y se generarían gastos extras de ambas partes, nuestra reclamación es a ser conscientes, solidarios, y flexibles. Permitir acuerdos de pago dada la situación grave que atraviesa el país y el mundo.
7- Pero, y al arrendatario ¿quién lo protege?, muchos de ellos viven de esos ingresos, no es una situación tan sencilla como decir que no se pague y ya.
Así es, la Ley de alguna manera da mayor protección al inquilino por ser la parte más vulnerable económicamente. Pero en favor de aquellos dueños que deben pagar préstamos hipotecarios está la disposición de que la mayoría de los bancos han limitado registrar atrasos, intereses y moras durante la crisis.
Igualmente, si una persona no puede pagar por causa de la crisis eso no significa una exoneración del pago, es una deuda que tarde o temprano deberá pagar.
