Como es bien sabido en el ámbito del Derecho, el contrato de compraventa se perfecciona desde el mismo instante en que las partes dan su consentimiento en cuanto a la cosa y el precio.

De ahí que la promesa recíproca de comprar una cosa a cierto precio constituye un contrato de compraventa propiamente dicho, según se desprende del contenido del artículo 1589 del Código Civil: “La promesa de venta vale venta, habiendo consentido mutuamente las dos partes, respecto a la cosa y el precio”.

La validez de la promesa de compraventa, según se desprende de la combinación de los artículos 1583 y 1589 del Código Civil Dominicano, queda claramente demostrada desde el momento mismo en que las partes, vendedor y comprador, prestan su consentimiento en cuanto a la cosa y el precio; que en esta razón el comprador adquiere el derecho de propiedad, aunque la cosa no se haya entregado ni el precio pagado. Así lo decidió la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia, en su sentencia de fecha 10 de enero de 2001, B. J. 1082, págs. 97-103.

Por otro lado, la promesa unilateral de venta, también denominada oferta o policitación, es una convención por la cual el prometiente consiente al beneficiario la facultad de comprar un bien a un precio cierto.

En este caso el prometiente da su consentimiento para que el beneficiario, cuando manifieste su voluntad compre.

Es por eso que esta, por lo general, solo crea obligación con cargo al prometiente, y no es sino hasta que el beneficiario ejerce su derecho a opción, cuando se convierte en un contrato sinalagmático. Que en tal sentido se ha pronunciado nuestra Suprema Corte de Justicia cuando refiere lo siguiente:

“Considerando, que el artículo 1583 del Código Civil prescribe que la venta es perfecta entre las partes, y la propiedad queda adquirida de derecho por el comprador, respecto del vendedor, desde el momento en que se conviene en la cosa y el precio, aunque la primera no haya sido entregada ni pagada; que tanto la promesa de venta como la oferta o policitación producen los mismos efectos que los señalados en el citado texto legal, la primera, cuando las dos partes han consentido mutuamente respecto de la cosa y el precio, y la segunda, cuando el destinatario de la oferta ha manifestado su aceptación”. (1 Primera Cámara, S. C. J. 2 de junio de 2001, B. J. 1123, Pág. 145).

Otra de las figuras cuya distinción se hace necesaria en la materia que ocupa nuestra atención, es el llamado pacto de preferencia, el cual se configura cuando el propietario de un bien se obliga para con otra persona, a no vender la cosa a un tercero sin antes habérsela ofrecido a la primera para que la compre.

En este caso el prometiente sólo se obliga para el supuesto de que se decidiera a vender la cosa, a no negociarla con un tercero sin haberse dirigido en primer lugar al beneficiario; sigue el propietario siendo libre para vender o no vender, pudiendo entonces comprometer su responsabilidad civil frente al beneficiario del derecho en caso de incumplir su compromiso, En Francia, cuna de nuestro derecho positivo, según decisión del 26 de mayo de 2006, contrario a lo que ocurre en el derecho dominicano, una decisión declaró que el beneficiario de este tipo de pacto tiene derecho a demandar nulidad del contrato suscrito con el tercero y obtener su sustitución en lugar del adquiriente, siempre que el tercero haya conocido la existencia del pacto y la intención del beneficiario de aprovecharlo.

El pacto de preferencia tiene utilidad práctica, así lo vemos comúnmente en nuestro medio, especialmente cuando han suscrito un contrato de arrendamiento de inmueble, situación esta que le permite al beneficiario, sea arrendatario de un local comercial o de una vivienda, obtener el bien y evitar gastos propios de la mudanza, así como mantener, si es de su interés, el lugar, en el primero de los casos, que es punto referencial de su clientela, o que se ha convertido, en el segundo ejemplo, en su hogar.