La persecución forzosa llevada a cabo a propósito de un embargo inmobiliario, ya sea que esta se haga mediante el procedimiento instaurado en el derecho común o por una ley especial, siempre contendrá la fijación del precio, precisamente a cargo del persiguiente, que marcará el inicio de la primera puja para el día que se celebre la venta del o los inmuebles que han sido afectados con el embargo en cuestión.

Resulta obvio que al tratarse de una venta se establezca necesariamente un monto a título de precio inicial a partir del cual, si se presentaren licitadores, se recibirán las ofertas que más adelante estos pudieran realizar, o para el caso donde no los hubiere, ser la cuantía por la que resultaría adjudicatario el propio persiguiente.

Siempre hemos entendido, tal como ha sido el criterio de la doctrina y la jurisprudencia nacional, que la fijación del precio para la venta en el embargo inmobiliario es una cuestión que corresponde al persiguiente, quien lo consigna en el pliego de condiciones que regirá la venta y sobre el cual, tratándose del procedimiento de derecho común y en algunos textos legales especiales, no se pude hacer reparo alguno, trayendo esto consigo que acreedores inscritos con rango preferente al persiguiente se vean perjudicados en caso que el producto del precio sea inferior a sus acreencias.

Ahora bien, a partir de la promulgación de la ley 189-11, sobre Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana, que crea un marco legal unificado con el propósito de impulsar el desarrollo del mercado hipotecario y de valores en nuestro país, incorporando la figura del fideicomiso, introduce un procedimiento especial aplicable al embargo inmobiliario cuyas particularidades están contempladas en los artículos que van desde el 149 al 171.

Es bueno precisar, esto con motivo del tema que estamos tratando, que el texto legal de referencia, específicamente en su artículo 161, párrafo II, señala: “…

En caso que el adjudicatario sea un acreedor distinto al del primer rango, este deberá pagar el precio de la adjudicación en manos del acreedor inscrito en primer rango, dentro de los diez (10) días que sigan a la adjudicación, so pena de falsa subasta.

Con el precio de la adjudicación se desinteresará en primer término al acreedor en primer rango y con el excedente a los demás acreedores según el orden de su inscripción”.

Como podemos notar, el procedimiento establecido en la Ley 189-11 impone en sí mismo un procedimiento del orden para la distribución del producto de la venta, en virtud del cual un persiguiente que por su inscripción ocupa un rango inferior a otro acreedor, debe realizar el pago en manos del acreedor preferente, para satisfacer su propia acreencia y en caso de excedente siga, si ha lugar a ello, desinteresando a otros acreedores según el orden que ocupen.

Que para hacer eficiente el anterior mandato, el artículo 155 de la indicada ley establece, de manera clara y precisa, que el precio que servirá de inicio a las pujas cuando ocurra una persecución como la descrita, no podrá ser nunca menor a la acreencia registrada en primer rango, permitiendo el artículo 156 de dicha ley, si esto no es cumplido, hacer reparos al precio de primera puja consignado en el pliego de condiciones.

El pago al acreedor que ocupa el primer rango y que no es el persiguiente, debe ser realizado dentro de los diez (10) días que sigan a la adjudicación, según prescribe el texto más arriba trascrito.

El incumplimiento del mandato antes señalado abre la posibilidad para que los interesados persigan la declaratoria de falsa subasta y se proceda en consecuencia a la reventa del o los inmuebles perseguidos.