Garantía de Evicción



A propósito de la obligación de garantía que debe el vendedor, el artículo 1625 del Código Civil refiere lo siguiente: “La garantía que debe el vendedor al adquiriente, tiene dos objetos: es el primera, la pacífica posesión de la cosa vendida; y el segundo, los defectos ocultos de esta cosa o sus vicios redhibitorios”.

El primero de los objetos perseguidos por la llamada obligación de garantía se refiere al riesgo de evicción, quedando por efecto de ella el vendedor obligado, aún cuando en el tiempo de la venta no se haya estipulado nada, por mandato del artículo 1727 del Código Civil, a garantizar al comprador de la evicción que experimente en el todo o en parte del objeto vendido, o de las cargas que se pretendan sobre el mismo, y que no se hayan declarado en el momento de la venta. La garantía de referencia es debida por el vendedor no solo por el hecho propio, sino, además, por el hecho de los terceros que atenten contra la propiedad, la posesión o la tenencia del comprador.

La garantía de evicción por el hecho personal del vendedor puede traducirse en una turbación tanto de hecho o de derecho en perjuicio del comprador. La primera puede ocurrir cuando el vendedor, sin alegar derecho alguno, perturba al adquiriente en el uso de la cosa objeto de la venta; mientras que la segunda es el atentado llevado a cabo por el vendedor en desmedro del comprador sobre la base de un pretendido derecho. Que en tal sentido se ha pronunciado la Primera Sala Civil de la Suprema Corte de Justicia cuando refiere: “…La obligación de garantía por el riesgo de evicción de la cosa vendida tiene carácter perpetuo respecto de los eventuales hechos personales del vendedor, siendo indiferente que la perturbación consista en un hecho material o, en cambio, en un acto jurídico…” (Cas. Civ. núm. 1, 6 octubre 2004, B. J. 1127, págs. 163-174).

Cuando se trata de la garantía de evicción que debe el vendedor por el hecho de un tercero, en este caso hay que distinguir, a diferencia de lo que ocurre por el hecho personal del vendedor expuesto precedentemente, entre la turbación de hecho y la de derecho. Si la turbación que causa un tercero al adquiriente resulta ser de hecho, es decir, en el caso que este no alegue derecho alguno respecto de la cosa objeto de
la convención, el vendedor no está obligado a garantizar; es totalmente ajeno a la actuación perpetrada por el tercero.

El vendedor solo está obligado a responder al comprador cuando la turbación causada en su perjuicio por el tercero sea fundada en derecho. El vendedor no es responsable de las simples turbaciones materiales, o turbaciones de hecho, aunque su resultado haya sido la perdida de la posesión por parte del comprador. Contra estas vías de hecho, que son obra de personas que no pretenden ningún derecho sobre la cosa, encuentra el comprador una protección suficiente en la ley; a él le corresponde defenderse de ellas.

El artículo 1627 del Código Civil permite a las partes envueltas en la convención poder por acuerdos particulares ampliar la obligación de derecho, así como también disminuir sus efectos; pueden de igual manera convenir en que el vendedor no quedará sometido a dar ninguna garantía. Sin embargo, y así lo expresa el artículo 1628 del Código Civil, aunque se convenga que el vendedor no quedará sujeto a dar ninguna garantía, será responsable por la que resulte de su hecho personal. Lo contrario resulta nulo. Según se sustrae del artículo 1629 del Código Civil, el vendedor, en caso de evicción, aún cuando se llegue a estipular la no garantía, está obligado a la restitución del precio pagado al comprador y sus accesorios, salvo el caso que éste haya tenido conocimiento al tiempo de suscribirse el contrato de compraventa del peligro de la evicción, o que haya comprado a su cuenta y riesgo.

 

Por: A. Alejandro Bello F.

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