Las partes en el contrato de compraventa pueden ponerse de acuerdo para insertar en él una cláusula que permita al vendedor o al comprador retractarse, es decir, dejar sin efecto por voluntad unilateral la convención; se trata de una facultad de resolución del contrato de pleno derecho y sin necesidad de declaración judicial, que lo retrotrae al momento de su formación.

La facultad de retractación, por lo general, es acordada por las partes envueltas en la convención por un tiempo relativamente corto, que expira antes del comienzo del cumplimiento del contrato, ya que con ella no se busca detener la ejecución del mismo, sino, más bien, borrarlo.

A propósito de la referida facultad de retractación, el artículo 1590 del Código Civil prevé cuando existe promesa de compraventa, la posibilidad de que cualquiera de las partes envueltas en la convención pueda ejercer la facultad de retractación, obviamente siempre que la hayan estipulado en el contrato, acompañada de una cláusula penal o arras accesoria, cuando dice:

“Si la promesa de vender se ha hecho con arras o señal, es dueño cada uno de los contratantes de arrepentirse, perdiéndolas el que las ha dado.

Y el que las ha recibido devolviendo el doble”. La penalidad referida en el texto antes citado consiste en una suma de dinero que abona el comprador en el momento de la formación de la compraventa, que a partir del contenido del texto indicado no forma parte del precio, y que perderá si se decide a ejercer el derecho de arrepentirse de la obligación, pero que devolverá duplicada el vendedor si es él quien asume la posición de retractarse.

Como bien ha sido expuesto, la cláusula penal accesoria referida en el párrafo anterior, no es más que una sanción que se impone a la parte que decide dejar sin efecto de manera unilateral lo ya pactado, la cual, como ocurre en la mayoría de las promesas de compraventa, también podría ser observada por los contratantes sin necesidad de que estipulen facultad de retractación alguna, esto es, a título de simple penalidad por los daños y perjuicios causados a partir del incumplimiento de la obligación contraída.

Ahora bien, lo que comúnmente ocurre en las promesas de compraventa es que las partes, cosa que es distinta a la figura creada por el artículo 1590 del Código Civil, acuerdan que el comprador abone parte del precio antes de la entrega de la cosa, fijando de este monto a título de penalidad, sea la totalidad o una proporción de él por el incumplimiento, en este caso, del comprador.