“CONSULTA INMOBILIARIA”

“CONSULTA INMOBILIARIA”

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PREGUNTA:

Tengo entendido que no es posible iniciar el deslinde con acto de transferencia si el documento es posterior a marzo de 2009. ¿En qué se basa esta prohibición?, ¿Cuál es su utilidad, si la tiene?

RESPUESTA:

La disposición del art. 10.1 de la Resolución No. 355-09 de habilitar, por primera vez en el sistema de registro inmobiliario del país, el deslinde basado en actos de transferencia, fue ideada como una vía excepcional que busca establecer una solución viable a transferencias de porciones ya efectuadas, sin colisionar con la prohibición de las constancias anotadas que establece el art. 129 de la Ley 108-05. En tal virtud, es evidente que el establecimiento de la figura no persigue que se la convierta en una de uso permanente.

Es importante tener en mente que la prohibición de la constancia anotada supone una obligación a todo propietario inmuebles amparados en constancias anotadas de determinar e individualizar sus derechos, previo a futuras transferencias. Y es que no debe haber lugar a ninguna duda, que es justamente el actual titular (y no el futuro adquiriente) de un inmueble amparado en constancia anotada, quien está en mejores condiciones para determinar e individualizar la porción de que se trate.

Sobre este particular, vale recalcar que el fundamento de la prohibición de la constancia anotada radica en la insuficiente seguridad jurídica que esta otorga. Sin conocerse su ubicación ni hallarse debidamente individualizada en los libros de títulos, la constancia anotada reconoce un derecho de propiedad sobre un inmueble sin publicitar con exactitud de cual se trata. Resulta un derecho con importantes visos de precariedad que, al violentar el principio de especialidad, imposibilita la protección efectiva del derecho de propiedad sobre los inmuebles.

Para comprender más aún el sentido de la limitación a la fecha del acto para poder acogerse al uso de la figura del deslinde basado en acto de transferencia, es importante valorar lo que seguramente ocurriese de no existir la misma. En síntesis, muy probablemente los actuales propietarios de terrenos amparados en constancias anotadas no procederían a determinar e individualizar sus derechos, como debería ser, ya que bastaría con emitir un contrato de venta parcial por una nueva porción de parcela para transferir al adquiriente la responsabilidad de hacer el deslinde.

Finalmente, que las constancias anotadas continúen indefinidamente en el comercio sin ser debidamente depuradas, deviene en incompatible con la estrategia establecida para lograr su desaparición, que consiste en garantizar primero, que no aumenten (control de las existentes) y segundo, la paulatina pero constante reducción de las constancias anotadas.

 



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